- 豆知識
「なるべく安い土地を見つけて、建物に予算を回したい」と家づくりを考える多くの方がそう思われるのではないでしょうか。確かに土地代を抑えることができれば、その分を広い間取りや好きな設備を選ぶことができるようになります。
しかし2025年の今、「安い土地だからお得」とは言い切れ無くなっています。近年は、水害リスクの高まりや火災保険料の上昇、都市計画や法改正の影響により、“土地の価格”と“暮らしの安心”が比例しなくなっているのです。
実際、豊橋市・豊川市では、安い土地の多くが「市街化調整区域」「接道不備」「インフラ未整備」「ハザードエリア」など、建築や生活に関わる制約を抱えています。購入時には気づかなくても、建築申請・造成工事・保険加入の段階で次々と費用が追加され、結果的に「安物買いの高コスト」になってしまうケースがあります。
この記事では、「安い土地がなぜ安いのか」「見えないコストや規制の正体」「後悔しない土地選びの視点」について詳しく解説します。
安い土地が“危険”といわれる理由には、いくつもの現実的な背景があります。
ここからは、その主な5つのポイントを具体的に見ていきましょう。
土地が極端に安い場合、まず疑うべきは「市街化調整区域」であるかどうかです。
この区域は、原則として新築住宅の建築が制限されており、例外許可を得るには厳しい条件をクリアする必要があります。許可手続きには数か月単位の時間がかかることもあり、結局「建てられない土地だった」という事態になる可能性が高いです。
安い価格の裏には、こうした“法的な制約”が潜んでいますので、市街化調整区域を検討する際には自身で調べる、または手続きをする前に必ず住宅会社の担当者に相談するようにしましょう。
建築基準法では、敷地が「幅員4m以上の道路」に「2m以上接している」ことが建築の最低条件です。見た目には道路があっても、法的には「ただの通路」扱いの場合もあります。
さらに、2項道路（1950年（昭和25年）の建築基準法が定められる前からあった幅員が4m未満の道路のこと）の場合はセットバックが必要で、敷地の一部を道路として提供しなければならず、結果的に建築面が削られることになります。
安い土地ほどこの条件を満たしていないことが多く、設計段階で大きな誤算となることがあります。
前面道路に上下水道が通っていない土地では、引き込み工事費や加入金が別途必要になります。
豊橋市・豊川市では、口径20mmの水道でも加入金・工事負担金・道路復旧費を合わせて数十万円単位になることがあります。さらに、地盤が弱い土地では地盤改良費・擁壁が必要になったりと、最終的に「高い土地改良費」が必要になることもあります。
2025年現在、火災保険の料率算出団体が算出する参考純率が全国平均で13％引き上げられ、特に「水災リスクの高い地域」では保険料が最大2倍になるケースもあります。さらに、2024年から導入された「水災リスク5区分化」により、同じ市内でも立地によって年間保険料が大きく異なります。
つまり全てではないにしろ、安い土地＝保険料の高い場所という構図が現実化しているのです。
豊橋市・豊川市では、都市計画道路の拡幅・新設や埋蔵文化財包蔵地の指定が進んでいます。これらの区域にかかると、着工前の届出や発掘調査、さらには道路後退が必要となり、建築スケジュールや費用に大きな影響を与えます。
2020年以降、宅地取引時にはハザードマップでの説明が義務化され、今は“知らなかった”では済まされない内容です。
安い土地を購入する際に見落とされやすいのが、数字に表れない“土地コスト”です。
ここでは、表面の価格だけではわからない出費や、長期的な価値の差について見ていきます。
「安い土地」として販売されている場所は傾斜地や谷地であることも多く、排水経路や土留め工事が必要になります。
こうした費用は建物の価格には含まれず、購入する土地によって変動するものです。そのため、土地を購入する前にどの程度の費用が必要になるのかをしっかり把握することが大切で、そうしないと「住めるようにするまでにすごくお金がかかってしまった」と感じてしまうことになってしまいます。
安さだけで選んだ土地は、将来的に売却が難しくなるというリスクがあります。
ハザードエリアや交通不便地域は、その地域が地価上昇局面でも上がりにくく、逆に“災害に強い土地ほど資産が落ちにくい”傾向があります。
つまり、短期的なお得感よりも「将来の価値維持」を見据えた選択が結果的にコストパフォーマンスの高い判断となることもあるのです。
後悔しない土地を選ぶためには、安さだけでなく“建てられるのか”“暮らせるのか”“維持できるのか”という3つの観点を持つことが大切です。
購入前に必ず、建築可能区域・接道条件・用途地域を確認しましょう。
市街化調整区域や建築基準法43条ただし書き道路（建築基準法の道路に該当しないものの、例外的に建物の建築が認められる道）は要注意です。
住宅会社に「建築確認が下りるか」を確認してから検討するようにしてください。
土地価格のほかに、上下水道引き込み、地盤改良、造成費、保険料など、総合的なコストを早期に把握するようにしてください。
住宅会社と一緒に現地を見に行き、「この土地に建てるならいくら必要か」を正確に算出しておきましょう。
価格よりも、通勤・通学・買い物・災害リスク・地域コミュニティなど、“暮らしの質”で土地を評価しましょう。安くても日常が不便だったり、保険や修繕で出費が増えたりすれば本末転倒です。
土地は「今の生活」だけでなく「これからの暮らし」を支える基盤だという意識を持つことが大切です。
2025年の今、土地選びは「価格」だけで判断できる時代ではありません。
ハザード・法規制・インフラ・保険料など、あらゆる要素が“土地の本当の価値”を左右するのです。安い土地の多くには安い理由があり、その多くが“建てにくい・住みにくい・維持しにくい”という現実に直結しています。
これから土地を探す方は、ぜひ“安い”ではなく“安心して暮らせる”を基準にしてください。見た目の価格だけでなく、将来の暮らしやコストまで見据えて、後悔のない家づくりを進めていきましょう。
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