- 豆知識
住宅ローンの支払いが困難な状態になることを住宅ローン破綻と言います。多くの方は、家を購入するための資金を住宅ローンの融資を利用して捻出しますが、最長で35年（フラットは50年）の返済期間の中、問題なく支払い続けることができるのか不安になる方も多いのではないでしょうか？今回の記事では、住宅ローンの滞納を起こさないために滞納してしまうとどのようになるのかをお伝えします。
住宅ローン破綻への不安を解消するための一つの方法として、住宅ローンの支払いが困難になってしまった後、どのようなことが起こるのかを事前に知っておくことで対策を講じることができるようになります。まずは、住宅ローンの支払いを滞納してしまった場合、その後、どのようなことが起こるのかを説明します。
住宅ローンを滞納してしまうと、滞納分の支払いに「遅延損害金」が発生します。遅延損害金の計算式は、遅延損害金＝借入額×遅延損害金利率×遅延日数÷年日数（365）によって算出されます。ここで重要なことは、滞納してしまうことが分かった時点で、融資を受けている金融機関に相談することです。
金融機関に連絡せずに滞納を続けてしまうと、
・金融機関から催促の連絡が来ます（1〜2ヶ月）
・督促状、催促状が届きます（2ヶ月〜3ヶ月）
・期限の利益喪失（4ヶ月〜6ヶ月）
住宅ローン融資額の一括支払いの督促です。
・代位弁済の通知（約6ヶ月）
このような流れになり、代位弁済の通知後、保証会社から連絡があり、一括返済に応じない場合、競売開始の通知が届くことになります。
滞納をしてしまった場合、すぐに金融機関に相談しましょう。事情によっては、返済条件を見直すことができる場合もあります。もしくは、怪我や病気によって働くことが困難な状態であれば、住宅ローン契約時に加入した「団体信用生命保険」の特約事項によって住宅ローンを生命保険で返済できる可能性もあります。
他にも返済の対策として、6ヶ月間、元金の支払いを中止して金利のみの支払いにする方法や、返済期間を延長する方法（返済期間が35年未満の場合に有効）などがあり、金融機関によっては他にも対策を講じてくれる可能性があります。
滞納を続けてしまうと、自宅を競売にかけられてしまい、裁判所から強制的に退去を命じられてしまいます。ここを回避する方法として「任意売却」があります。一般の不動産売買では建物を売却する場合、残債（残りの返済金額）が売却価格を超える場合、抵当権を解除できないため、売却することができません。しかし、代位弁済通知後、債権が保証会社に移行し一括返済を求められている時に、任意売却という方法を取ることで売却価格を残債にあて、その上で残債がある状態でも抵当権を解除し、売却することが可能となります（保証会社とは、金融機関が融資した金額の回収ができないと判断した場合、代わりに融資額の残債を返済し、債権者となる会社のことです）。
任意売却という不動産売買の方法の流れは以下になります。
・不動産会社に連絡（任意売却専門の不動産会社を選択しましょう）
・事情の説明
・物件の査定
・不動産会社による保証会社との交渉
・売買金額の決定と売却期間の確定
・売却の確定と引越し
競売の場合、不動産鑑定士が評価価格を設定するため自宅へ調査に来ます（基本的に家の中には入りません）。その評価書をもとに裁判所が売却基準価額を決めます。通常、市場価格に比べ4割〜5割ほどの価格で設定されるため、非常に安価で取引を実行されます。しかし、任意売却は購入者からすると通常の不動産購入時と同様、内覧をすることができるので、市場価格と同等の価格を設定することができます。そのため、売却後の残債の額が少なくなります。それだけではなく、
・税金などの滞納分を売却価格から補填
・引越し費用の補填など
任意売却には金銭的なメリットがあります（補填については不動産会社と保証会社の話し合いによる）
住宅ローンの滞納を起こしてしまう大きな要因は収入の低下です。転職やリストラによる収入の低下により、住宅ローンの支払いが生活費を圧迫し、支払うことができなくなってしまうのです。住宅ローンは長期の借入となります。返済期間中に何が起こるのか誰にも分かりません。そのため、住宅ローンの契約には以下のことを注意してください。
・年収から算出される借入額の上限で融資を受けること
・パートナーの収入をあてにして返済額を決めること
このようなことをしてしまうと、住宅ローンの契約者だけでは生活できない状態に陥ってしまうため、返済期間中に収入の低下や働くことができない状態になってしまうと取り返しのつかないことになってしまいます。このようなことが起こらないように無理な返済計画を立てずに、余裕のある夢のマイホーム計画を立てるようにしましょう。
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