ご縁とともに、心のこもった家づくり
まごころぽんたのいえ
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住宅ローンの金利動向が読みにくい今、返済負担を抑えるために「借り換え」を検討する方が増えています。その一方で、「借り換えをしたら住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）はどうなるの？」というご相談を多くいただきます。
結論からお伝えすると、一定の条件を満たせば借り換え後も控除は継続できます。ただし、控除年数が延びることはありません。
適用の起点はあくまで「最初に居住の用に供した年」であり、借り換えは控除の“引き継ぎ”という扱いになります。また、
・借り換え後の返済期間が10年以上であること
・当初の住宅ローンを返済する目的であること
・借り換え金額が元の残高を超える場合の計算方法など、押さえるべきルールが複数あります。
この記事では、2025年度の最新枠組み（控除率0.7％・入居年別の借入限度額・省エネ要件の整理）を前提に、借り換え時に控除が続くケース／続かないケース、年末残高の計算の考え方、気をつけたいNGパターン、よくある疑問への回答まで、実務の流れに沿って解説します。
曖昧な理解のまま進めると、思わぬ控除額の減少や適用外につながることもあります。メリットだけでなく条件面をしっかり理解し、安心して賢く選んでいきましょう。
Contents
借り換えの是非を判断する前に、2025年時点の住宅ローン控除の全体像を整理しておきます。枠組みを押さえておくと、借り換え後に「思っていた控除が受けられない」ということを防ぐことができます。
住宅ローン控除は、年末時点のローン残高に一定の控除率を乗じて所得税等から差し引ける制度です。
現行の基本は控除率0.7％。控除期間や年末残高の上限は、住宅の区分（例：新築の省エネ水準や既存住宅、リフォーム等）と入居年によって設定されています。
新築の場合は省エネ水準が上がるほど上限が大きく、既存住宅や増改築等も所定の要件を満たすことで適用可能です。
いずれも起点は「居住の用に供した年」であり、ここで定まる期間や限度額の枠は原則として途中で変わることはありません。つまり、借り換えの有無に関係なく、入居時点の制度枠の中で控除が進んでいくと考えると理解できます。
新築で2024年・2025年に入居する場合、一定の省エネ基準への適合が前提となる運用が行われています。これは「借り換え」そのものに新たな省エネ証明を求める趣旨ではなく、入居時にどの区分で控除を受け始めたかが後の年分にも影響する、という位置づけです。
したがって、すでに要件を満たしたうえで控除を受けている方が借り換えをしても、入居時点で確定した区分や年数が基本線になります。
まだ入居前の方は、どの水準に該当するか、必要な書類が何かを早い段階で確認しておくことが大切です。
借り換えで最も誤解が多いことは、「新しいローンに変えたら控除がリセットされるのでは？」という点です。
ここを先にクリアにしておきましょう。
控除を継続するための要点は大きく3つです。
①借り換えが当初ローンの返済を目的としていること
（マイホームを購入したときのローンを、より条件の良い新しいローンに借り換えること）
②借り換え後の返済期間が10年以上であること
③もともとの一般要件（自ら居住していること、床面積要件、合計所得金額の上限など）を満たし続けていること。
この3つを満たす限り、控除の適用は継続されます。逆に、繰上げ返済を同時に行って返済期間が9年以下になるような設計にしてしまうと、その年以降の控除は受けることができなくなります。
返済負担を軽くするための繰上げ返済が、結果として控除の喪失を招かないよう、期間の設定には細心の注意が必要です。
控除年数は、最初に入居した年から起算します。
たとえば、2021年に入居して控除が始まった方が2025年に借り換えをしても、控除年数は2021年起点での残り年数のみが対象です。借り換えたからといって、ゼロから再スタートしたり、合計年数が増えたりすることはありません。
控除は入居時点で始まっており、借り換えをしても途中から新しいローンに引き継ぐだけということです。控除が終了する年は変わらず、あくまで入居時点を基準に残りの年数が続いていくと考えるとわかりやすいでしょう。
借り換えで差が出るのが、控除の基礎となる年末残高の扱いです。
新ローンの残高がそのまま全額対象になるケースと按分計算（あらかじめ定めた比率をもとに金額や数量を分けること）が必要になるケースがあります。
借り換え額が借換時点の旧ローン残高を超えない場合、基本的に新ローンの年末残高の全額が控除計算のベースになります。
たとえば、借換時点の旧残高が2,000万円で新ローン2,000万円を組んだ場合、翌年末の新ローン残高が1,950万円であれば、その1,950万円に控除率を乗じて計算します。
コスト面では借り換えに伴う事務手数料や保証料、登記費用などが発生しますが、控除上はシンプルに引き継がれるイメージです。なお、控除の上限は入居年や住宅区分で別に定められているため、年末残高が上限を上回っていても全額が適用されるわけではありません。
一方、借り換え額が旧残高を上回る場合には注意が必要です。超過した部分には、住宅の取得等と直接結びつかない資金（実質的な手元資金の増加や他用途）の要素が含まれると見なされるため、年末残高を比例按分して控除対象額を求めます。
控除対象とする年末残高 ＝ 新ローン年末残高 ×（借換時点の旧ローン残高 ÷ 新ローンの借入額）
例えば、旧残高2,000万円に対して新ローン2,200万円を組んだ場合、比率は、2,000÷2,200＝0.909…。翌年末の新ローン残高が1,980万円であれば、控除対象残高は約1,800万円という計算になります。
全体を比率でならすというイメージを持つと理解しやすいでしょう。
借り換えそのものは中立的な手段ですが、条件の整え方次第で控除の損得が変わります。やってしまいがちな落とし穴を先に把握しておきましょう。
控除は返済期間10年以上が前提です。借り換えと同時に繰上げ返済を進め、返済期間が9年以下に短縮されると、その年以降の控除は受けられません。「早く返し切りたい」という気持ちは自然なことですが、期間が10年を切らないラインで調整することが重要です。
新ローンの借入額が旧残高を超え、増えた資金が住宅取得等と無関係な用途に流れる場合、その超過相当分は控除の対象外です。按分ルールにより全体の対象残高も縮小します。外構や付帯工事のように住宅に密接にかかわる費用でも、入居時点の制度枠や工事の性質によって扱いが分かれることがあります。
借入目的が住宅の取得や増改築に該当するか事前に確認しましょう。
控除は合計所得金額が一定額以下であることが条件です。この上限を超える年は控除が適用されません。また、自ら居住していることが前提で賃貸転用や別荘利用など居住実態がない状態になると、その年の控除を受けることができなくなります。
共働きの年収増や副業収入、転勤による住み替えなど、ライフイベントの変化に伴う条件の変動にも注意しておきましょう。
借り換え自体に新しい省エネ証明を添付する趣旨ではありませんが、入居時にどの区分で控除を受け始めたかは引き続き重要になります。
認定住宅や省エネ基準適合の区分で控除を開始した場合、その根拠書類を継続して保管しておくと後年の確認がスムーズです。
書類の不足があると、期待していた上限や区分が認められない事態につながりかねません。
初年度は原則として確定申告が必要で、2年目以降は年末調整で済むのが一般的な流れです。借り換え年においても、
・新ローンの年末残高証明書
・借換契約書の写し（借り換えの事実と借入目的の確認）
・計算明細書（旧残高超の借り換えで按分がある場合）
・入居時の区分を示す書類（認定通知、適合証明など：入居時に適用区分で開始している方）
といった書類を揃えておくとスムーズです。金融機関や証明書の発行スケジュールには差がありますので、年末から年初にかけて余裕を持って準備しましょう。
住宅ローン控除の悩みやすいポイントをご紹介します。
建築中に用意したつなぎ融資を、完成・入居のタイミングで本融資に切り替えるのは一般的な流れです。実務上は借入契約が変わるため“借り換え”に似た形になりますが、入居後に開始した控除がそのまま本融資へと移るという理解で問題ありません。
起点は入居の年で固定され、以後の年分も本融資の年末残高で控除を進める形です。
条件を満たす限り、複数回の借り換えでも控除の継続は可能です。
注意点は、
・返済期間が10年以上あること
・当初ローンの返済目的であること
・一般要件を満たしていること
複数回実施する場合ほど、年数は延びないという原則を忘れず、利息削減効果と手続きコスト、控除額の推移を合わせて比較しましょう。
ペアローンや連帯債務の見直しで「1本にまとめる」検討をする方もいます。この場合、持分や返済の実態に応じて控除の申告方法が異なります。
まとめ方によっては片方の控除枠が消滅することもあり得るため、合算の利息削減と控除のトータルで損得を整理しましょう。
メンテナンスなどのリフォーム資金を借り換えと同時にまとめる場合、工事の種類や規模によっては増改築等の要件（耐震・省エネ・バリアフリーなど）で控除の対象となることがあります。ただし、借入の一部が対象外の工事（外壁塗装のような美観維持のための工事）や設備費を含むと按分や区分整理が必要になります。
「対象となる工事項目の線引き」と「入居年区分の上限」の2点を押さえて、見積・契約・借入の紐付けを明確にしましょう。
Q1：借り換えで控除年数は延びますか？
A：延びません。居住開始年を起点に残りの年数のみが対象です。
Q2：借り換えで借入額が増えました。控除はどうなりますか？
A：旧残高を上回る部分がある場合、年末残高を比例按分して控除対象額を求めます。超過分がそのまま対象になることはありません。
Q3：固定から変動など、金利タイプの変更は控除に影響しますか？
A：金利タイプ自体は直接の要件ではありません。返済期間10年以上を維持し、借入目的が当初ローンの返済であること、一般要件を満たしていることがポイントです。
Q4：合計所得が一定額を超えた年は？
A：その年は控除を受けることができません。翌年以降、再び条件を満たすことで適用が続きます。
Q5：繰上げ返済はしないほうがいい？
A：そんなことはありません。繰上げ返済は利息削減に大きく役立ちます。ただし、返済期間が10年未満にならない範囲で計画することが大切です。期間短縮型、返済額軽減型のどちらが家計に合うかも合わせて検討しましょう。
Q6：借り換え後の返済期間が10年の場合、翌年に9年になると住宅ローン控除は受けられなくなるの？
A：借り換え時点で返済期間が10年以上あれば、その後年数が9年に減っても控除は継続できます。大切なのは「借り換え時に10年以上の返済期間であること」です。
翌年以降の残り年数が減るのは自然なことなので、期間の途中で控除が止まることはありません。
借り換えをしても住宅ローン控除は原則として継続できます。ただし、年数は延びない、返済期間10年以上を維持、旧残高超の借り換えでは按分が必要という3点が重要になります。
入居時に定まった区分や上限、残年数を起点に控除と利息削減の両面でキャッシュフローを比較していけば、後悔のない判断につながります。
迷う点があれば、ローン条件・手数料・税制の各要素を同じ土俵に並べて試算し、数字で確かめる。これが2025年の“賢い借り換え”の基本姿勢といえるでしょう。
私たちぽんたのいえは、「ただ家が売れればいい」とは思っていません。
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代表 新木正明
伸和建設株式会社 代表取締役社長 新木 正明
創業 昭和33年地元東三河の公共工事を担ってきました。
また戸建て住宅の建築、リフォーム、リノベーションなどの施工実績も多くさせていただいております。
通常のリフォームだけを取り扱っている業者とは違い、注文建築もご依頼がお受けできる会社として現在運営しております。そのため、他社と違ったきめ細かな、またお客様のニーズに合ったアドバイスなども可能かと思われます。