ご縁とともに、心のこもった家づくり
まごころぽんたのいえ
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持っている土地や家を建てたいと思う場所が農地の場合、すぐに家を建てられるわけではありません。土地には家を建てるために必要な手続きがあり、農地の場合、家を建てることができる状態にする必要があります。今回の記事では、農地に家を建てるために必要な要素と手続き、期間の目安について解説しています。農地に家を建てる場合の注意点についても紹介していますので是非最後までご覧ください。
農地で家を建てるためには「農地転用」という手続きが必要です。
農地転用とは、耕作を目的とした田んぼや畑などを、農地以外の方法で利用できるようにする手続きのことをいいます。
農地を勝手に田んぼや畑以外の目的で利用することは、法律により禁止されています。これは、生産性が高い農地が減ることで、日本の農業にも大きな影響が出るためです。農地転用の手続きを行わずに住宅を建ててしまうと、行政から工事を中止し、原状回復することを指導されます。さらには罰金を支払わなければならない可能性もあります。
そのため、農地転用する場合は必ず手続きを行わなければなりません。
家を建てる予定の農地が、市街化調整区域の場合、市区町村への許可申請が必要です。市街化調整区域とは、商業施設や住宅の建設が原則として認められていない区域内のことです。そのため、この区域内の農地に家を建てたい場合、許可申請を提出しなければなりません。
市区町村の委員会へ申請書の提出をし、農業委員会の意見をつけた申請書が都道府県知事等に送付され、その後許可などの通知が届けば手続きは完了します。
家を建てたい農地が市街化区域内であれば、農業委員会に届出をするだけで手続きが完了します。市街化区域は、市街化調整区域よりも農地転用の許可がされやすいのが特徴です。なぜなら、市街化区域とは計画的・優先的に都市開発される区域であり、住宅や商業施設などの建設が積極的に行われているからです。
スムーズな転用手続きが行えるので、市街化調整区域よりも早く許可が下りて、家の着工に進むことができます。
農地転用にかかる期間の目安は、市街化区域内であれば、手続き開始から許可が下りるまで1〜2週間が目安です。しかし、受付や審議の日程が決まっており、その日を逃すと申請受理に2ヶ月を要する場合もあります。また市街化調整区域のように都道府県への許可申請が必要になったり、複雑な申請手続きが関わってくる場合、1年以上かかることもあります。
農地転用をして家を建てるということは、宅地で家を建てるよりも時間がかかることを覚えておきましょう。
農地転用する場合、申請自体には費用はかかりませんが、申請書類の準備や行政書士への依頼、土地の整備や工事をする費用が必要になってきます。
申請書類では土地の登記事項証明書や公図の発行、土地改良区の意見書の準備などに数百円から数千円の費用負担があります。
農地転用では専門知識が必要になってくるため、行政書士への依頼をすることが一般的です。依頼費用はおおよそ3〜10万円が相場ですが、特殊な手続きが必要になってくると10〜30万円の費用負担がかかることもあります。さらに転用した土地を整地する宅地造成工事を行わなければならない場合が多く、宅地造成費用は都道府県により金額が異なりますので工務店に見積もりを取って確認するようにしましょう。
最後に、農地転用する場合の注意点をご紹介します。
どのような農地でも必ず転用できるというわけではありません。「農業振興地域」や農地の中でも生産力の高い「農用地区域」に指定された農地は、農業以外の用途に変更したくても厳しく制限されており、農地転用できない場合があります。これは、日本の生産力を保持するために取られた措置です。原則は農地転用できない土地ですが、例外的に許可される場合もあります。
希望の農地が転用できるかどうかは住宅会社に相談し、市区町村の農業委員会に問い合わせてみましょう。
農地転用をした場合、地目をその土地の利用目的に合った地目に変更する必要があるため登記簿の変更をしなければなりません。ただし、農地は固定資産税が低く設定されており、農地転用によって地目が変わると固定資産税の金額が高くなります。
固定資産税はその年の1月1日時点の土地の状態で計算されるため、農地転用のタイミングを考えて手続きを行うと良いでしょう。うまくスケジュールを立てることで、固定資産税の支払い負担を抑えることができます。
農地は水道や排水経路、電気などのインフラが十分に整っていない場合があります。その土地のインフラ整備が可能なのか、市町村で調べる必要があります。電気の引き込み工事は、電力会社の負担で引いてくれる場合もありますので、近くの電力会社に問い合わせてみましょう。上下水道の引き込み工事は、数十万〜百万円ほどの費用が発生する場合もあるため、あらかじめ住宅会社に見積もりを取ってどのくらいの費用になるのかを把握をしておくことをお勧めします。
市街化調整区域の農地の場合、住宅ローンの審査で希望の融資額を受けることができない場合があります。これは、住宅ローンの審査の際に、金融機関は、その土地に融資額に相当する担保価値があるのかを判断するため、農地転用された土地は慎重に扱われることが多いからです。ただ、大きく宅地開発された地域の農地であるならば、一般的に建築するための土地と同様に担保価値があると認められるため、審査は通りやすくなります。
建築基準法には接道義務があります。接道義務とは、家を建築する場合、幅4m以上の公道に2m以上の敷地が直接接していなければならないという決まり事です。この条件を満たしていない農地は、そもそも住宅を建てられないため、接道義務を満たしているのかを事前に確認しておきましょう。
農地に家を建てる場合の手続きや期間・費用の目安、注意点について解説しました。農地転用は、市街化区域であれば比較的容易に申請手続きを終えることができますが、市街化調整区域や複雑な手続きが必要になってくると1年以上かかる場合もあります。事前に家を建てる予定の住宅会社に相談しながら、どのくらいの時間や費用がかかるのかを確かめておくと良いでしょう。また、そもそも農地転用が難しい農地もあるので、希望の土地で家を建てられるのかを住宅会社を通して農業委員会に問い合わせしてみることも重要です。
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代表 新木正明
伸和建設株式会社 代表取締役社長 新木 正明
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