ご縁とともに、心のこもった家づくり
まごころぽんたのいえ
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2025年4月、住宅ローンの変動金利が0.25％引き上げられました。これは、日銀が政策金利の引き上げを決定したことに伴うもので、主要な金融機関では基準金利の上昇が相次いでいます。すでに変動型住宅ローンを利用している方にとっては、今後の返済への影響や、自分の家計にどのような変化があるのか、気がかりなタイミングではないでしょうか。この記事では、今回の金利上昇の返済への影響、そして今後に向けた備えについて詳しくご紹介します。
住宅ローンの変動金利は、多くの金融機関で年2回（4月・10月）見直され、見直しから3か月後に新金利が返済額に適用される仕組みとなっています。今回の引き上げを受け、2025年7月の返済分から新しい金利が適用されることになります。
ただし、返済額が即座に増えるわけではありません。多くの金融機関には次のような仕組みがあり、急激な返済負担の増加を防いでいます。
金利が上がっても元利均等返済を選択している場合、多くの金融機関では5年間にわたって毎月の返済額を据え置く仕組みを採用しています。これは「5年ルール」と呼ばれるもので仮に金利が上昇しても月々の支払額は5年間は変更されず、当初のまま維持されます。
その間は、支払額の内訳が調整され、増えた金利分は利息に充てられ、その分だけ元本の返済割合が少なくなります。つまり、表面的には月々の支払額が変わらなくても、元本があまり減らない状態が続くことになります。
そして5年が経過したタイミングで残っている元本とその時点の金利を基にあらためて返済額が再計算されます。元本が多く残っている状態で金利も高くなっていれば、再計算後の返済額は当初よりも増える可能性が高くなります。このように「5年間は返済額が変わらない」ことは一時的な措置であり、その後の返済に備えて計画的な準備をしておくことが大切です。
5年後の見直し時も返済額の増加幅は前回の125％以内に抑えられるという仕組みです。たとえば、現在の月々の返済額が10万円だった場合、見直し後に支払額がどれだけ上昇しても、最大で12万5千円までに制限されます。これが「125％ルール」と呼ばれるもので急激な金利上昇があっても返済額の増加に歯止めをかける役割を果たしています。
ただし、このルールが適用された場合、元本の返済がさらに圧縮されることになり、ローンの残高が予定よりも減りにくくなります。結果として返済期間が延びたり、最終的な利息負担が大きくなったりする可能性があるため、制度の仕組みを理解した上で将来の見直しに備えた計画を立てることが重要です。
そのため、2025年7月からの返済分についても、多くの方は毎月の支払額自体は当面変わらないことが想定されます。しかし、金利が上がった分だけ元本の減り方が遅くなるため、将来の残高や支払総額にじわじわと影響が出てくる点には注意が必要です。
金利が上昇している今、「変動型よりも固定型（ここではフラット35のような全期間固定金利型を指します）の方が安全では？」と感じる方も多いかもしれません。ですが、長期的な視点で見ると変動型住宅ローンには依然として次のようなメリットがあります。
住宅ローンにおける利息の約半分は返済開始から最初の10年間で支払われることが多いとされています。この期間をいかに低金利で乗り切るかがローン全体の支払総額を大きく左右します。
例えば、全期間固定金利1.8％と変動金利0.4％で3,000万円を借入れたケースでは、10年間でおよそ150万円程度の利息差が出る可能性があります。この差は非常に大きく返済総額に大きく影響します。加えて、この期間に生まれる差額をしっかりと貯蓄や生活費に充てることで金利上昇時の備えや他の支出への対応力も高まります。
現在の金利差（変動型と全期間固定型の差は1.4％程度）を埋めるには、日銀による追加の利上げが必要です。仮に今回と同様に1回あたり0.25％ずつ利上げが続いたとしても、変動金利が全期間固定金利を上回るには5〜6回程度の追加利上げが必要となります。
ただし、金融政策は経済情勢や物価の動向などに強く影響を受けるため、今後の利上げがどこまで続くかは予測が難しいのが現状です。また、過去の傾向を見ても、日銀が短期間で連続して大幅な利上げを実施した例は非常に限られており、景気への悪影響を避ける観点からも同様のペースで利上げが続く可能性は高くありません。
このような背景から考えると、短期間で変動金利が全期間固定金利を大きく上回る可能性は低いと見られています。
変動型の魅力を活かしつつ将来の金利リスクに備えるには、次の2つの行動が重要です。
借入額が多すぎると将来的な金利上昇時に上がった返済額に対し対応できなくなる恐れがあります。目安としては返済に負担を感じない範囲を知ることです。
たとえば、返済比率という計算方法があり、返済比率の上限は年収や金融機関によって違いはありますが、安心した返済計画を立てる場合、年収の27％以内にすることをお勧めしています。
年収400万円の方が返済比率を27％以内に抑えたい場合、金利0.5％・35年返済の前提で試算すると、月々の返済額は最大で約90,000円となり、借入可能額はおよそ3,800万円が上限の目安となります。家族構成や教育費、老後の備えも含めて、余裕ある資金計画を立てることが重要です。
変動型で抑えられた利息分をそのまま消費に回すのではなく、毎月一定額を定期預金などで貯蓄しておくことが大切です。たとえば、月1万円を10年間預ければ、金利が低い時代でも元本120万円に多少の利息が上乗せされます。これは将来、返済額が増えたときの“緩衝材”として使えるほか、教育資金やリフォーム費用、メンテナンス費用にも活用できます。
2025年4月の金利引き上げは、多くの住宅ローン利用者にとって大きな出来事です。実際にはすぐに毎月の返済額が上がるわけではありませんが、金利の上昇によって元本の減りが遅くなるため、最終的に支払う利息が増える傾向があります。その結果、返済期間が長引いたり、支払総額が大きくなる可能性がある点に注意が必要です。
だからこそ、
・借入額を抑える
・浮いた利息分を確実に貯めておく
といった準備が、家計への安心感につながります。
変動型住宅ローンは正しく活用すればとてもメリットのある選択肢です。これを機に、ご自身の返済計画や将来の資金づくりを一度見直してみてはいかがでしょうか。
私たちぽんたのいえは、「ただ家が売れればいい」とは思っていません。
創業は 1958 年、半世紀を超えて地元東三河の公共事業を担ってきました。
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代表 新木正明
伸和建設株式会社 代表取締役社長 新木 正明
創業 昭和33年地元東三河の公共工事を担ってきました。
また戸建て住宅の建築、リフォーム、リノベーションなどの施工実績も多くさせていただいております。
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