ご縁とともに、心のこもった家づくり
まごころぽんたのいえ
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家づくりを始める多くの方が、まず最初に考えるのが「土地選び」です。しかし、見た目の条件や価格だけで判断してしまうと、後から思わぬトラブルや予想外の費用が発生し、夢のマイホーム計画が大きく狂ってしまうことがあります。特に、古い土地や分譲地、農地などは、それぞれ特有のルールや背景があり、事前に理解しておかないと購入後に困るケースも少なくありません。
本記事では、長年住宅業界で土地の相談を受けてきた立場から、知っておくべき「土地選びの落とし穴」と、その回避方法をわかりやすく解説します。建て替えを検討している方、安い土地を見つけて検討している方、分譲地を候補にしている方、すべてのご家庭に役立つ内容です。これから土地探しを始める前に、ぜひ最後までお読みください。
建て替えは既に所有している土地を利用するため、土地の費用がかからず安心だと考えられることが多いです。
しかし実際には、想定外の費用や手間が発生するケースが多くあり、次に紹介するような具体例を事前に知っておくことが大切です。
古い土地には、昔から使われていた井戸や「お塚さん」と呼ばれる石碑・祠が残っていることがあります。これらは地域の風習や信仰と深く関わっており、撤去にはお祓いや専門的な手順が必要な場合があります。
たとえば、地元の神社に依頼して正式な儀式を行うケースや風水的な配置を保つために移設場所を慎重に選ぶ必要がある場合もあります。
勝手に埋めたり移動したりすると近隣トラブルや精神的な不安要素につながることもあるため、事前に地域住民や関係者との話し合いを行うことが重要です。
昭和期に建てられた建物には、屋根材や壁材などにアスベストが使用されている場合があります。
近年は解体前の調査や飛散防止対策が法律で義務化されており、処分費が従来の倍以上かかることもあります。
さらに、アスベストは吸い込むと健康被害を引き起こす恐れがあり、専門業者による厳重な養生や撤去手順が不可欠です。そのため、工期や費用だけでなく、安全管理体制の確認も重要なポイントになります。
敷地が道路より低い場合、「かさ上げ」を行う必要があります。これに伴い地盤改良費も発生し、数百万円単位で費用が増えるケースもあります。
さらに、かさ上げは土の搬入や重機作業、周囲との高さ調整など複数工程を伴い、外構計画にも影響を与えることがあります。
こうした費用を合わせると、建て替えであっても300〜500万円程度の追加負担になることがあり、事前に見積もりを取っておくことが重要です。
田んぼや畑は一見すると価格が安く魅力的ですが、住宅を建てるには「農地転用」という手続きが必要です。
農地は原則として農業従事者しか購入できず、許可が下りないと家を建てることはできません。こうした条件や制約を理解しておくことで、次に説明する都市計画区域の影響についてもより正確に判断できます。
農地転用の可否は、都市計画区域の区分によっても変わります。
都市計画区域とは、都市の発展や環境保全を目的に土地利用や建築に関するルールを定めた区域のことです。
それぞれの区分によって、住宅が建てられる条件や手続きの難易度が大きく変わります。
比較的許可が下りやすい一方で、用途地域や建築条件の制約が存在し、設計の自由度に影響することもあります。
生活インフラも整っている場合が多く、上下水道や道路整備が整っているため、利便性は高いですが、その分土地価格や税金もやや高めになる傾向があります。
原則として住宅建築は認められず、特例を除き許可取得は非常に困難です。
農業振興や環境保全を重視する区域であり、開発は厳しく制限されます。また、仮に許可が得られた場合でも建築面積や高さ、用途などに細かな制限が設けられることが多く、設計や間取りの自由度は大きく制限される点にも注意が必要です。
農地転用許可があれば建築可能な場合もありますが、自治体によって審査基準や手続きの流れが大きく異なります。
例えば同じ非線引き区域でも、ある自治体では条件付きで許可される一方、別の自治体では追加の環境調査や用途制限が課されることがあります。そのため、購入前に必ず役所や農業委員会で詳細を確認し、必要な期間や費用を把握しておくことが重要です。
田んぼは地盤が柔らかく、住宅建築には地盤改良が必須となる場合が多いです。
改良や造成だけで数百万円かかることも珍しくなく、杭打ちや地盤の締固めなど専門工事が必要になることもあります。さらに、地盤調査や設計の変更費用が加わることで、土地は安価に見えても総額では高くつき、結果的に予算を圧迫する可能性があります。
分譲地はインフラ整備がされており安心感がありますが、売れ残り区画には理由がある場合があります。
その土地の背景を理解することで、次に紹介する電柱や支線などの具体的な制約にも注意が向けられるようになります。
敷地内に電柱や支線が入り込むと駐車スペースや建物配置に制限が出ます。支線は2〜3m張り出す場合もあり、図面上では問題なく見えても実際は使い勝手が悪くなることがあります。
さらに、支線の位置によっては車の出し入れや庭の設計が制限され、建物の向きや玄関の配置変更を余儀なくされることもあります。
現地確認では境界杭の位置や敷地の高低差も必ず確認しましょう。境界杭が不明確だと隣地との境界トラブルに発展する恐れがあり、高低差が大きい場合は造成や擁壁工事が必要になることがあります。
これらは後の設計や外構計画、さらには総工費にまで大きく影響しますので測量士や施工会社と連携して正確に把握しておくことが重要です。
古い住宅地や分譲地でも数十年前に決まった道路拡張計画が急に動き出すことがあります。これは過去に策定された都市整備計画が長期間凍結されていたものの、地域の開発や交通量増加などを背景に再び実施段階へ進むケースで思わぬ影響を受ける可能性があります。
計画道路に敷地の一部がかかると、将来的に立ち退きや建物の一部撤去が必要になる可能性があります。特に、道路拡張の幅や進行時期によっては、駐車スペースや庭の一部が失われるなど生活環境が大きく変わるケースもあります。
土地を購入する際は、役所で都市計画道路や拡幅計画の有無を必ず確認し、図面や公図で範囲を具体的に把握しておくことが重要です。
土地選びは、家づくりの中でもっとも重要なステップのひとつです。
価格や立地だけで判断せず、地歴や法的制限、地盤、周辺環境など多方面からの確認が欠かせません。また、地域特有の風習や長期的な都市計画の動向、防災面での安全性についても事前に調べておくことが重要です。
今回紹介したポイントを参考に、慎重かつ冷静に選び、将来も安心して暮らせる土地を見つけるための判断材料として活用してください。
私たちぽんたのいえは、「ただ家が売れればいい」とは思っていません。
創業は 1958 年、半世紀を超えて地元東三河の公共事業を担ってきました。
私たちがみなさまと共に作り上げてきた街。
住まわれている⽅が笑顔になるよう想いを乗せてお仕事をしてきました。
今ぽんたのいえで、⼾建のお家を建てているその理由も同じです。
『みなさまに笑顔で暮らしていただくため』
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代表 新木正明
伸和建設株式会社 代表取締役社長 新木 正明
創業 昭和33年地元東三河の公共工事を担ってきました。
また戸建て住宅の建築、リフォーム、リノベーションなどの施工実績も多くさせていただいております。
通常のリフォームだけを取り扱っている業者とは違い、注文建築もご依頼がお受けできる会社として現在運営しております。そのため、他社と違ったきめ細かな、またお客様のニーズに合ったアドバイスなども可能かと思われます。