ご縁とともに、心のこもった家づくり
まごころぽんたのいえ
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住宅ローンを検討する際、「金利が低いから変動にしよう」と選ぶ方が最近多いようです。確かに、今の日本では変動金利が固定よりも低く、初期の返済負担を抑えることができる点は魅力的です。
しかし、その一方で、
「半年ごとに金利が見直される」
「5年に一度だけ返済額が見直される」
「返済額の上昇には上限（125％ルール）がある」など、知られていないルールがいくつもあります。この仕組みを理解していないと、金利が上がっても支払い額が変わらない“安心感”の裏で元金がほとんど減らないという事態が起きるのです。
この記事では、変動金利のしくみとそのリスク、そして繰上返済や借り換えによって家計を守る方法を、初めての方にもわかりやすく解説します。
正しい金利タイプの選び方は、仕組みそのものを知ることで初めて正しく判断できるようになります。特に変動金利については、「半年に一度の金利見直し」と「5年に一度の返済額見直し」という2つのタイミングを理解しておくことが、後悔しない住宅ローン選びの第一歩と言えるでしょう。
変動金利は、金融機関が定める「短期プライムレート」という基準金利をもとに設定されています。この金利は景気や政策金利の動きに応じて、年に2回（4月と10月）見直しをされるルールとなっています。
つまり、半年ごとに「新しい金利」が決まる仕組みということです。
しかし、ここで注意したいのは『金利が変わってもすぐに返済額は変わらない』という点です。金利は上がっても毎月の返済額が変わらないため、増えた利息分は“元金の返済に回せなくなる”のです。
この状態が続くと、返済をしているのに元金がほとんど減らない「金利ばかり払う期間」が長期化するということになります。
見た目の返済額が変わらないため気づきにくいことなのですが、実際には返済の効率が下がってしまっているのです。
変動金利では半年ごとに金利が変わっても、返済額そのものが変わるのは5年に一度になります。そしてこのとき、返済額の増加は最大で125％までという制限があります。
たとえば、月10万円の返済であれば、どれだけ金利が上がっても5年後の見直しで12万5,000円が上限になるということです。
一見「それなら安心なのでは？」と感じるかもしれませんが、実はこのルールこそが大きな落とし穴と言えるのです。金利が急上昇しても返済額が上がらないということは、つまり、その上がらない分は利息に回ることとなり、元金がほとんど減らない状態が続くということです。
この現象は「未払利息の発生」と呼ばれ、場合によっては毎月しっかりと返済しているにも関わらず、借入残高が減らない、あるいは増えてしまうことさえあるのです。
たとえば、3,000万円を35年ローン、金利0.7％で住宅ローンの融資を受けたとします。金利が0.5％上昇しても、125％ルールの制限内では返済額はわずかしか上がりません。
しかしその裏では、利息が倍増し、5年間で返せる元金は大きく減ってしまうのです。つまり、支払いを続けていても、実際にはほとんど前に進んでいないという状況になります。
こうした仕組みを知らずに放置すると、次の5年後の見直しで返済額が大きく上がる可能性というリスクがあるのです。
金利が上がる局面では、支払いの中身が大きく変化します。返済額が変わらないため、利息部分が増えると元金を減らす力が弱まり、長期的に見ると返済総額が増えてしまうことに繋がるのです。
毎月の返済は「元金」と「利息」に分かれています。金利が上がると利息が増えるため、同じ返済額でも元金部分が減るということになります。この状態が続くと、返済しているにも関わらず、借入残高がなかなか減らないという結果になるのです。
実際に「10年返済しても半分以上残っている」というケースもあります。
「変動金利＝危険」というわけではありません。大切なことは、仕組みを理解して備えることです。
金利が低いうちにどれだけ元金を減らせるか、これが将来の家計の安定に大きく影響します。そのためにも、次に紹介する「繰上返済」や「借り換え」は重要な対策となります。
変動金利のリスクをやわらげる方法のひとつが繰上返済です。
利息の計算は借入残高に対して行われるため、元金を早く減らすことができれば、将来支払う利息そのものを減らすことができます。
繰上返済には「返済期間を短くする期間短縮型」と「月々の支払いを減らす返済額軽減型」の2種類があります。
金利上昇を意識する場合は、期間短縮型を選ぶことで利息負担を根本から減らすことができます。
たとえば、毎月1万円を積み立て、年に1回12万円を繰上返済するだけでも、総支払額を数十万円単位で抑えられることがあります。 さらに、このような積み立て型の繰上返済は、無理のない範囲で計画的に続けることができるため、家計への負担を抑えつつ効果的にローンを短縮できる方法です。
毎月の貯蓄を『繰上返済専用の口座』に分けておくことで意識的にお金を貯めやすくなります。 また、ボーナス月に合わせて返済額を少し増やすことで利息軽減の効果がさらに高まります。
年に一度の繰上返済にプラスして、ボーナスの一部を追加で繰上返済に充てることで返済期間を1〜2年短縮できるケースもあります。
こうした小さな積み重ねが、将来の家計の安心につながるのです。
繰上返済を定期的に行うと、元金が早く減り、利息がかかる金額自体が減っていきます。その結果、利息が利息を生む“悪循環”を断ち切ることができるのです。
特に、子育てや教育費が増える前の時期に少しでも元金を減らしておくことで、後の家計がぐっと楽になります。さらに、こうした余裕のある時期に繰上返済を重ねておくと、10年後・20年後の家計設計にも安定感が生まれます。
固定費が減ることで貯蓄や教育資金、老後の準備など他の目的にも資金を回しやすくなり、将来的な安心にもつながります。
繰上返済だけでなく、借り換えもまた有効な対策であると言えます。変動金利の上昇が続くと感じたら、固定金利や10年固定型に変更することで将来の家計を守ることができます。
金利上昇期に変動を続けるよりも、ある程度高めでも固定化しておくことで家計の見通しが立てやすくなります。
「これ以上金利が上がるのは不安」
「支出を安定させたい」と感じたら、固定金利型への借り換えを検討してみましょう。
借り換えには手数料や登記費用などがかかるため、最低限、「残高1,000万円以上」「残期間10年以上」を目安にしてください。また、銀行によって優遇条件（グループ割・ネット専用金利・保証料無料など）が異なります。
複数の銀行でシミュレーションを行い、トータルでどの程度支払いが減るかを確認することが大切です。
変動金利は「低金利でお得」と思われがちですが、仕組みを理解していないと、金利上昇時に元金が減らないまま返済が続くリスクがあります。半年ごとの金利見直し、5年ごとの返済額見直し、そして125％ルール。この3つのルールを正しく理解し、早めの繰上返済や借り換えを行うことで家計への負担を軽減することができます。
家づくりは“建てること”がゴールではなく、“返し続けられる安心”をつくることこそが本当の目的です。無理のない計画で、将来の笑顔を守りましょう。
私たちぽんたのいえは、「ただ家が売れればいい」とは思っていません。
創業は 1958 年、半世紀を超えて地元東三河の公共事業を担ってきました。
私たちがみなさまと共に作り上げてきた街。
住まわれている⽅が笑顔になるよう想いを乗せてお仕事をしてきました。
今ぽんたのいえで、⼾建のお家を建てているその理由も同じです。
『みなさまに笑顔で暮らしていただくため』
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代表 新木正明
伸和建設株式会社 代表取締役社長 新木 正明
創業 昭和33年地元東三河の公共工事を担ってきました。
また戸建て住宅の建築、リフォーム、リノベーションなどの施工実績も多くさせていただいております。
通常のリフォームだけを取り扱っている業者とは違い、注文建築もご依頼がお受けできる会社として現在運営しております。そのため、他社と違ったきめ細かな、またお客様のニーズに合ったアドバイスなども可能かと思われます。