ご縁とともに、心のこもった家づくり
まごころぽんたのいえ
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住宅ローンの金利タイプの選び方で、「金利の安定」を重視する方法があります。特に10年固定のような期間選択型は返済計画が立てやすく、金利上昇の影響を受けにくいため人気です。
しかし、「10年経ったらどうなるの？」「優遇金利はそのまま？」といった疑問を持つ方もいるのではないでしょうか。実は、固定期間が終わるタイミングこそ、今後の家計に大きく影響する重要な分かれ道なのです。
この記事では、固定金利の仕組みから満了後に起こること、注意したい“優遇金利の落とし穴”までを詳しく解説します。これから住宅ローンを組む方、または固定期間の終了が近い方は、ぜひ参考にしてみてください。
まずは、固定金利の仕組みを理解しておきましょう。変動金利と比較することでそれぞれの特徴やリスク回避の方向性が見えてきます。
固定金利には大きく分けて2つのタイプがあります。
1つ目は全期間固定金利型で、借入時点から完済まで金利が変わらないタイプです。代表的な商品は「フラット35」、これは将来の金利変動リスクを完全に排除できます。
もう1つは固定期間選択型で、5年・10年・20年など一定期間だけ金利が固定され、その後は変動金利または再度固定金利を選ぶことができるタイプです。
固定金利は、基本的に長期金利（10年国債利回りなど）をもとに設定されるため、景気や物価上昇率などの影響を受けます。金利が上がる局面では固定金利も上がりますが、一度契約すれば期間中は変わらないという安心感があります。
変動金利は日銀の政策金利や短期プライムレートに連動します。そのため、景気が悪化すれば下がりやすく、回復期には上がりやすい特徴があります。
これに対して固定金利は、長期金利を基準にするため短期的な変動には左右されにくいものの、当初金利がやや高めに設定される傾向があります。
つまり、「安心を取るか、低金利を取るか」のバランスが重要なのです。
「10年固定を組んだ後、10年後はどうなるの？」という質問はとてもよくいただく内容です。
実際には、固定期間が終了すると、多くの金融機関では特に手続きをしなければ自動的に変動金利へ移行します。
たとえば、10年固定型を選んでいる場合、10年後の更新時に案内が届き、そのままにしておくと次の返済分から変動金利が適用される仕組みです。ただし、再度固定を選び直せる金融機関もありますが、すべての金融機関で対応しているわけではありません。
変動金利から再度固定金利に選び直せるかどうか、またどのような手続きや金利条件になるかは金融機関ごとに異なるため、満了前に確認しておくことが大切です。
その判断が今後の返済負担に大きく影響します。
多くの金融機関では、固定期間が終了した時点で自動的に変動金利に切り替わります。もし再度固定金利を選びたい場合は、事前に金融機関へ申し込みが必要です。
金融機関からは満了の2〜3か月前に「金利選択のご案内」が届くため、案内を放置しないように注意しましょう。手続きをしなかった場合、想定外に金利が上がってしまうリスクがあるということを覚えておきましょう。
固定期間が終わった直後に返済額が増える理由の一つが、「優遇金利の終了」です。
多くの商品は当初期間だけ金利を大幅に引き下げる設計となっており、期間満了後は引下げ幅が縮小、または消失することがあります。そのため、同じ基準金利でも実際の適用金利が0.5％〜1.0％程度上がることもあります。また、変動金利に移行した場合でも「125％ルール」が適用されないため、返済額が大きく増える可能性もあるのです。
さらに、固定金利から変動金利へ切り替わる際には優遇幅の見直しだけでなく、新たな手数料や再契約条件（再固定を選ぶ際の新しい金利水準や固定期間の選択肢、再契約時の優遇幅、手数料や申込期限など）が適用されることもあります。
固定金利は「金利が変わらない安心感」が魅力的な金利タイプですが、その裏には“優遇期間”という仕組みがあります。特に「当初期間優遇型」と呼ばれるタイプでは、一定期間だけ金利を引き下げ、その後に優遇が小さくなる設計が多く見られます。
「当初期間優遇型」は、たとえば10年間は基準金利から1.5％引き下げるが、その後は0.3％の優遇に減少する、といった仕組みです。一方、「全期間優遇型」は完済まで同じ優遇幅が続きます。
見た目の当初金利が低いほど、満了後の上昇幅が大きくなる可能性があるため、契約時には「基準金利−優遇幅」をしっかり確認しておきましょう。
固定期間終了後に優遇幅が減ることで適用金利が0.5〜1.0％上昇することは珍しいことではありません。
たとえば、3,000万円を35年ローンで借りた場合、金利が0.5％上がるだけで総支払額が数十万円〜100万円単位で増えることがあります。
満了を迎える数か月前から金利タイプの再選択を行うことが、後悔しない家計管理につながります。
固定期間中は金利が変わらないため、返済計画が立てやすい反面、繰上返済や借り換えなどに制限が設けられている場合があります。特に期間中の金利変更や全額返済には、手数料がかかるケースもあるため注意が必要です。
金融機関によっては、繰上返済を行うと手数料が発生する場合があります。一方で、インターネット経由であれば無料にしている金融機関もあり、窓口利用の場合のみ1〜3万円程度の手数料がかかることもあります。
契約時には必ず条件を確認しておきましょう。
多くの金融機関では、固定期間中に金利タイプを変更することができません。途中で変更できる場合は、違約金や再契約手数料がかかることが一般的です。
ただし、これはあくまで「同じ金融機関内で金利タイプを変更する」場合の話であり、他の金融機関に借り換える場合は借り換え先に選択した金融機関との新たな契約となります。そのため違約金ではなく、事務手数料や登記費用、保証料などの新たな諸経費が発生することになります。
固定金利は日銀の政策金利ではなく、主に「長期金利」によって決まります。経済ニュースでよく耳にする「10年国債の利回り」がこれにあたります。
ここでは、なぜ長期金利が固定金利に影響を与えるのかを説明します。
固定金利は、10年国債の利回りを基準に、金融機関が預金金利・資金調達コスト・貸出リスクなどを加味して設定しています。国債利回りは、将来の景気・物価上昇・インフレ期待などによって変動します。
たとえば、世界的な金利上昇や日本国内のインフレ進行が見込まれると長期金利も上昇し、それに伴い固定金利も上がる傾向があります。
また、国債利回りは市場の需給バランス、政府の財政政策、海外の中央銀行の金利動向などの影響を受ける可能性があります。
そのため、固定金利を選ぶ際には国内だけでなく国際的な金利環境の変化にも注意を向けておくことが大切です。
近年は低金利政策の影響で固定金利も安定していますが、2025年以降は長期金利の上昇リスクが指摘されています。金利は国内だけでなく、海外のインフレ動向や中央銀行の金融政策にも影響を受けるため、国際情勢を踏まえた見方を欠かすことはできません。
経済ニュースで「長期金利上昇」や「国債利回り上昇」という言葉を見たら、固定金利の上昇サインと考えてよいでしょう。また、固定金利が上がると新規借入の負担が増える一方で既存ローンの借り換えタイミングにも影響します。
家計への影響を考えるなら、ローン契約後もこうした動きを定期的にチェックすることが大切です。
固定金利は、返済額が変わらない安心感が魅力ですが、固定期間終了後にどうなるかを理解しておくことが非常に重要です。特に10年固定を選ぶ場合は、満了の半年前から再固定や借り換えの検討を始め、優遇金利の終了による上昇リスクに備えましょう。
固定金利の仕組みを正しく理解し、ライフプランに合った金利タイプを選ぶことで、長い返済期間も安心して乗り切ることができます。
私たちぽんたのいえは、「ただ家が売れればいい」とは思っていません。
創業は 1958 年、半世紀を超えて地元東三河の公共事業を担ってきました。
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代表 新木正明
伸和建設株式会社 代表取締役社長 新木 正明
創業 昭和33年地元東三河の公共工事を担ってきました。
また戸建て住宅の建築、リフォーム、リノベーションなどの施工実績も多くさせていただいております。
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